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Nosotros
Somos una empresa con más de 8 años de experiencia litigando y comercializando cartera hipotecaria en México.
Trabajamos para 4 bancos y 4 recuperadoras de cartera. 8 financieras en total.
Nuestros servicios profesionales incluyen el análisis del expediente legal y registro público de la propiedad.
Nuestro principal objetivo es lograr la recuperación y adjudicación del bien inmueble en el menor tiempo posible, sin riesgos, garantizar y proteger la inversión de nuestros inversionistas mediante una asesoría profesional y transparente.
Si realmente quieres hacer dinero, compra derechos litigiosos.
Tenemos más de 800 inmuebles de recuperación bancaria. Solicita vía whatsapp un pequeño catálogo con las mejores propiedades de remate bancario o una cita en nuestras oficinas para explicarte a detalle el proceso de compra y aclarar todas tus dudas.
Las grandes mentes aprovechan las grandes oportunidades.
VENTAS
56 3541-1424
56 6273-4418
contacto@remateshipotecarios.mx
¿Qué son los remates hipotecarios?Son las propiedades que los bancos recuperan de deudores que no pagaron sus créditos hipotecarios.
¿Por qué los inmuebles no se pueden ver por dentro?Normalmente no se pueden conocer en su interior ya que la mayoría siguen habitados por los deudores. Se compran a ciegas pero a muy buen precio.Nosotros nos encargamos de terminar el juicio, hacer el desalojo, tomar posesión del inmueble y entregarlo desocupado y listo para escriturar, subsanado jurídicamente.
¿Cuándo es el mejor momento para invertir en Remates?Las pandemias y crisis económicas generan excelentes oportunidades que los grandes inversionistas aprovechan para hacer crecer su patrimonio / capital.Más que inmobiliario es un negocio financiero para incrementar tu capital sin riesgos.
¿Qué es lo más importante que tengo que saber antes de invertir en remates?En la revisión del expediente judicial se confirma la etapa legal actual y el monto de la deuda. Nos cerciorarnos de que el demandado haya sido bien emplazado (bien notificado), que la deuda sea alta, que el demandado no tenga otros acreedores, pensiones alimentarias, embargos, demandas laborales o problemas con el SAT.Además de revisar a detalle el expediente jurídico directamente en juzgados, cotejamos esta información con el Registro Público de la Propiedad (RPP) en donde verificamos que el inmueble se encuentre como garantía hipotecaria, que la hipoteca esté inscrita en primer lugar y que no tenga más gravámenes.Esta información confirmará si es un asunto viable y sano que te conviene adquirir. El despacho te cobra $12,000.00 pesos por este trámite incluyendo el Certificado de Libertad de Gravamen y la emisión del dictamen jurídico.
¿Cuánto dura un juicio especial hipotecario?Depende del demandado. Si se defiende mucho y se ampara, se puede tardar hasta 3 años.La ventaja es que los intereses NUNCA se detienen, la deuda sigue creciendo a tu favor como una bola de nieve y eso hace que el demandado ya no pueda pagar su deuda y te terminas adjudicando el inmueble.
¿En qué estatus jurídico se encuentran los inmuebles?Tenemos inmuebles en todas las etapas del juicio. Si compras un asunto en etapa temprana del juicio (derechos de cobro y litigiosos), el tiempo de entrega será mayor pero el precio de remate será muy bajo. Hemos encontrado inmuebles hasta en la cuarta parte de su valor real. Al 25% de su valor comercial.Si compras un inmueble en una etapa muy avanzada (Adjudicado por ejemplo), el tiempo de entrega será menor pero el precio de compra será mayor.Si realmente quieres hacer dinero, compra derechos litigiosos.
¿Hay riesgo de perder dinero?Ninguno. Aquí el factor no es riesgo sino tiempo ya que el juicio es un traje hecho a la medida para que el banco siempre gane y una vez que le pagas al banco, ahora tú tomas el lugar del banco como acreedor.La cesión de derechos que te hace el banco, tarde o temprano se va a materializar en mucho más dinero o en una propiedad, sólo es cuestión de tiempo y de revisar correctamente la situación jurídica de cada asunto para evitar riesgos y contingencias.Tu capital invertido se encuentra respaldado por la garantía hipotecaria que es la propiedad. Si el deudor no consigue el dinero para pagar su deuda, se te adjudica el inmueble para pagar la deuda.
Quiero invertir en remates pero mi familia me critica y dice que no me meta en eso.No dejes que tu familia sabotee tus planes y sueños. Con la asesoría y representación legal correcta lo puedes lograr sin poner en riesgo tu patrimonio. Por tal motivo nosotros revisamos todos los documentos antes de comprar, expediente jurídico en juzgados y registro público de la propiedad. Ya estás en el lugar correcto.Somos los expertos en remates inmobiliarios.
¿Qué significa Adjudicado?Que ya se terminó el juicio y adquieres el derecho real de escriturar el inmueble a tu nombre ante el registro público de la propiedad y de comercio y se realice la cancelación de la hipoteca anterior.El juez ordena la toma de posesión del inmueble mediante una negociación de entrega o desalojo (lanzamiento).El demandado pierde el derecho a pagar su deuda. Se le agotaron todos sus derechos de defensa legal como apelaciones, amparos y derecho al tanto.El tiempo de entrega de estos inmuebles es muy rápido y no hay forma en la que el demandado pueda recuperar la propiedad dentro del proceso legal.
¿Qué me conviene más? ¿Comprar un inmueble ya adjudicado?Depende de lo que estés buscando.Si compras un remate como inversión, las mayores ganancias las encuentras al comprar inmuebles en etapas tempranas del juicio (derechos de cobro y litigiosos con garantía hipotecaria), ya que el precio de compra será mucho más bajo.Puedes encontrar inmuebles hasta en la cuarta parte de su valor comercial, adjudicarlos y duplicar tu inversión sin riesgos al momento de venderlo (cederlo) a un tercero. Solo es cuestión de tiempo y paciencia.Pero si lo que buscas es quedarte con el inmueble para habitarlo o rentarlo, te recomiendo que compres derechos adjudicatarios o remates judiciales (subastas públicas). Su precio es mayor pero ya no adquieres la deuda sino la propiedad y ya no es posible que el deudor pague su deuda.Es importante recalcar que si te adjudicas y escrituras el inmueble, te tocaría a ti pagar los impuestos, escrituración, traslado de dominio y adeudos.
¿Qué pasa si el demandado paga su deuda?Si el banco aún no ha vendido la cesión de derechos litigiosos, el activo simplemente sale del inventario del banco y ya nadie lo puede comprar.Si el banco ya te hizo la cesión de derechos ante notario público (entrega jurídica), ahora el deudor / demandado te tendría que pagar a ti el total de la deuda con intereses ordinarios y moratorios.Recuerda que demandado no le debe 3 pesos al banco, sino una bola de nieve de intereses muy grande y ya no se los debería al banco sino a ti y te los tendría que pagar a ti, así que recuperarías tu inversión inicial más una excelente ganancia más todo lo que se haya generado de intereses en ese tiempo.
¿Hasta cuándo puedo escriturar el inmueble?Una vez que te adjudiques el inmueble (paso 8 de 10) el juez ya te permite escriturar la propiedad incluso antes de tener la posesión material. Se puede escriturar y hacer el lanzamiento al mismo tiempo. También se puede tomar posesión del inmueble sin tener la escritura pública.
¿Me conviene escriturar la propiedad?Depende: Si lo compraste por inversión, NO ES NECESARIO.Te conviene más venderlo mediante una cesión de derechos adjudicatarios para no pagar doble escritura y trasladar los gastos de escrituración e impuestos al siguiente cesionario (a tu nuevo comprador).Si deseas quedarte con el inmueble para habitarlo o rentarlo, definitivamente sí te recomiendo elevarlo a escritura pública con el notario de tu elección.
¿Qué diferencias hay entre una cesión de derechos y una escritura pública?Los dos instrumentos son títulos de propiedad con el mismo peso jurídico.Te conviene elevar tu cesión de derechos a escritura pública cuando tu intensión sea quedarte con la propiedad.La mayoría de nuestros clientes son inversionistas. Ellos no vienen por un inmueble sino por LA UTILIDAD que genera el negocio de adquirir remates.Los inversionistas compran asuntos muy baratos en etapas tempranas del juicio y los venden en etapas avanzadas del juicio a un precio mucho mayor y se quedan únicamente con la ganancia.
¿Cuánto tiempo tengo que esperar para vender mi cesión de derechos a alguien más?La puedes vender al día siguiente que te la entregue la notaría siempre y cuando el precio de venta esté por debajo de la deuda y el precio sea atractivo para otros inversionistas.Esta es la clave del negocio de los remates: Comprar barato y vender más caro.
¿Qué otros gastos adicionales tengo que contemplar aparte del precio del remate y los servicios profesionales del despacho?• Trámite de cesión de derechos. Considerar de $17,000.00 a $26,000.00 pesos (más IVA en caso de requerir factura). Esto se lo pagas directamente a la notaría al momento en que te hagan la cesión de derechos.Estos gastos adicionales aplican ÚNICAMENTE si te llegas a adjudicar el inmueble y lo quieras elevar a escritura pública.• Adeudos: Luz, agua, predial o mantenimiento condominal en su caso. Normalmente no te dejan adeudos ya que el demandado sigue habitando el inmueble y necesita de los servicios básicos.• Mantenimiento / Remodelación. Darle mantenimiento si es que lo requiere. Normalmente entregan los inmuebles en buenas condiciones ya que la mayoría están habitados, pero guarda un poco de dinero por si el inmueble llegara a requerir algún tipo de mantenimiento general o reparación.• Escrituración. Considerar del 7% al 9% sobre el valor comercial del inmueble. El valor comercial lo determina el avalúo que manda a hacer el notario de tu elección.El monto de la escritura incluye honorarios del notario, cancelación de hipoteca, inscripción al registro público de la propiedad, avalúo y certificados.• Impuestos: SOLO PARA EL CASO DE QUE QUIERAS ESCRITURAR el inmueble tienes que pagar ISR por adquisición, impuesto por utilidad y el ISR por enajenación.• ISR por Adquisición: Dependerá si por el valor catastral vigente alcanza el beneficio de la jornada notarial. De lo contrario se requerirá avalúo fiscal subido al SIGAPRED (Sistema de Tesorería de la Ciudad de México para el pago del Impuesto Local ISAI), es útil para saber qué cantidad genera este impuesto. Si adquieres el inmueble a nombre de una persona moral (empresa), no tienes que pagar este impuesto.• Impuesto por Utilidad: Es la diferencia entre los valores de adjudicación y avalúo comercial, estará gravada de forma directa y el notario tendrá la obligación de retenerlo si el adquiriente es persona física.Es el 20% de utilidad sobre la diferencia entre el valor de la compra y el valor de la venta.• Impuesto Sobre la Renta por Enajenación: Es el Impuesto que le corresponde pagar a la parte vendedora, al perder el inmueble el demandado no se hace responsable de cubrirlo, y esta obligación la adquiere el inversionista.• Traslado de Dominio: Depende del número de partes involucradas. Normalmente solo es de banco hacia el nuevo cesionario (inversionista).• Gastos adicionales: Avalúo, certificados de libertad de gravamen, cancelación de hipoteca, estado de cuenta contable certificado, publicación de edictos, ofrecimientos económicos al deudor, gastos de ejecución y desalojo (cerrajero, cargadores, fuerza pública, etc.), honorarios del notario, impuestos y derechos.
¿Por qué mi abogado me dice que no compre remates?Porque te acercaste al abogado equivocado que no conoce del tema y lo único que va a provocar es que pierdas excelentes oportunidades de inversión.Los abogados de notaría no son civilistas ni litigantes. Son ramas totalmente diferentes y no sabrían aconsejarte. Si quieres asesoría profesional te tienes que acercar a un abogado especialista en materia civil e inmobiliaria.Si no es experto en remates, su opinión NO te sirve de nada y puede hacerte perder la oportunidad de tu vida.Te puedo asegurar de que cuando nos conozcas y hagas el primer negocio con nosotros, te querrás dedicar a esto de por vida.Comprar inmuebles directamente al banco es un negocio totalmente seguro ya que los bancos no corren riesgos y no hubieran otorgado la línea de crédito si los documentos del inmueble no estuvieran en regla.
¿Tengo que contratar a mis abogados para que terminen el proceso jurídico?Si tus abogados son especialistas en la materia, ellos pueden continuar con el proceso jurídico. En este caso solo te cobraríamos la comisión mercantil de intermediación y descontaríamos la acción legal y jurídica, honorarios del despacho y lanzamiento.Normalmente nosotros ya te incluimos dentro del precio de remate todos los gastos jurídicos y honorarios del despacho hasta la total conclusión del juicio.Nosotros nos encargamos de revisar expediente jurídico en tribunales y documentos del inmueble para saber con exactitud la situación legal y registral de la propiedad que estarías comprando y te entregamos un dictamen jurídico para saber si el asunto es viable y si te conviene adquirirlo.
¿En cuánto tiempo me entregan el inmueble?Depende de la propiedad que hayas elegido (etapa jurídica en la que se encuentre) y si te tocó un demandado muy peleonero.Un juicio especial hipotecario en promedio tarda 2.8 años desde la presentación de la demanda hasta la toma de posesión y adjudicación del inmueble.Si elegiste un inmueble en una etapa temprana del juicio (emplazamiento por ejemplo), tardaría de 2 a 3 años aprox. Si no hay defensa legal el proceso avanza mucho más rápido. Obviamente son los asuntos más baratos. El banco literal te lo va a regalar. Por eso se llaman remates.La ventaja de comprar derechos de cobro o litigiosos con garantía hipotecaria es que la deuda crece cada día a tu favor, los intereses no se detienen, siguen aumentando a favor del inversionista y provocan que el deudor no pueda pagar su deuda y se termina adjudicando el inmueble a favor del cliente / inversionista.Si elegiste un inmueble jurídicamente muy avanzado el precio se eleva pero el tiempo de entrega se reduce.Lo ideal es comprar derechos litigiosos para que la utilidad sea mucho mayor.El tiempo de entrega también depende de la defensa legal del demandado. Si se ampara puede alargar el proceso.Algo que tenemos a nuestro favor es que en la actualidad los jueces federales solicitan una fianza monetaria (mediante billete de depósito) como garantía del recurso de amparo por el tiempo que le quita a la parte actora del juicio (demandante o banco). Cuando se pierde el amparo, se ejecuta la garantía monetaria y pasa al patrimonio de la parte actora.Por eso los demandados ya no se amparan por cualquier motivo porque les cuesta mucho dinero y ningún amparo hará que ganen el juicio, lo único que ganarían sería tiempo. Solo liquidando el monto TOTAL de su deuda podrían recuperar el inmueble.La mayoría de los demandados no quieren problemas ni escándalos y se evitan la pena de ser desalojados y entregan el inmueble de manera pacífica y voluntaria mediante una dación en pago o un arreglo económico.Si te toca la suerte podrías recibir el inmueble a los pocos días de tener la cesión de derechos a tu favor llegando a un acuerdo económico con el deudor.
¿Cuánto se paga de escritura pública?Depende de la entidad. Aquí en la Ciudad de México una escritura pública cuesta entre el 7% y el 9% del valor comercial del inmueble.
¿Quién determina el valor comercial de la propiedad?El notario de tu elección manda a hacer un nuevo avalúo. El monto de la escritura te incluye traslado de dominio, aranceles, honorarios del notario, avalúo, inscripción al registro público, certificados y cancelación de hipoteca.El avalúo también lo podemos hacer por fuera para reducir la carga de impuestos con una buena estrategia fiscal.
¿Cómo puedo saber cuánto más tengo que considerar para los gastos adicionales?Nosotros te hacemos una corrida financiera en la notaría ya sea como persona física o como persona moral para que ya sepas con exactitud lo que pagarías de impuestos en el caso de que quieras escriturar el inmueble.Una forma muy sencilla de hacer un cálculo muy exagerado de cuánto dinero tienes que guardar adicional al precio del remate sería multiplicar el precio del remate por 1.35 y el resultado será el total a invertir ya escriturado, por ejemplo:Precio del Remate: $3,000,000.00 de pesos, lo multiplicas por 1.35 y el resultado serán: $4,050,000.00 pesos.Ese es el costo total MÁXIMO del inmueble ya incluyendo traslados de dominio, escritura pública e impuestos.Precio de Remate: $3,000,000.00 pesos. Multiplicar x 1.35 TOTAL: $4,050,000.00 pesos YA ESCRITURADO A TU FAVOR (INCLUYENDO IMPUESTOS Y TRASLADO DE DOMINIO).Lo más alto a considerar no es la escritura pública sino los impuestos y traslados de dominio ya que el banco te está trasladando TODOS los impuestos que le tocaba pagar. Por eso te lo vende tan barato mediante una cesión de derechos para que tú absorbas sus impuestos.Aun así, el remate es un excelente negocio por donde quiera que lo veas. Aun teniendo que pagar impuestos, siempre tendrás grandes utilidades debido al excelente precio de remate.
¿Hay formas de reducir el monto de los impuestos?Sí. Haciendo el avalúo por nuestro lado y con una buena estrategia fiscal podemos reducir (no exentar) el monto del pago de impuestos.
¿Por qué Hacienda me cobra impuestos?Porque estás teniendo una utilidad la cual se grava y el banco te vende el inmueble a un precio muy por debajo de su valor real con la condición de que tú absorbas los impuestos que le correspondían pagar.Si adquieres un inmueble de remate mediante una persona moral, la carga de impuestos será mucho menor.IMPORTANTE: Sólo pagarías impuestos en el caso de que te adjudiques el inmueble y lo quieras escriturar.
¿Tendré problemas para vender el inmueble si se enteran que lo compré mediante un remate?No. Incluso lo puedes vender en cualquier momento sin escriturar. No se llamaría compraventa, se llamaría cesión de derechos y es lo que la mayoría de los inversionistas hacen, compran cesiones baratas en etapas tempranas del juicio, las guardan un rato y las venden más caras en etapas más avanzadas del juicio. Es la clave de los remates bancarios.La ley no te obliga a escriturar la propiedad. La puedes transmitir mediante otra cesión de derechos y transmitir todos los gastos adicionales e impuestos al siguiente cesionario / comprador.Si ya lo escrituraste, ya lo puedes vender a cualquier persona incluso mediante créditos hipotecarios.
¿Por qué no se lo puedo vender a alguien que tenga crédito hipotecario si no lo he escriturado?Porque lo primero que le va a pedir el banco al acreditado para liberar la línea de crédito es que el inmueble esté escriturado y libre de gravamen e hipoteca ante el registro público de la propiedad.
¿Me conviene más comprar un remate que un inmueble de venta tradicional?Definitivamente sí, ya que los precios son mucho más bajos y el inmueble se lo compras directamente a una institución financiera y te van a hacer la cesión de derechos (entrega jurídica) desde el inicio, desde que pagas, dando y dando, ante notario público.Es mucho más seguro comprar inmuebles directamente a los bancos que a un particular o a una constructora. Las constructoras pueden quebrar o desaparecer o incumplir.Los bancos no van a desaparecer y aunque eso llegara a suceder, no importa porque tú ya compraste, ya eres dueño, ya pagaste, ya tienes un título de propiedad a tu favor que tarde o temprano se va a materializar en una propiedad.Una vez que el banco te hace la cesión de derechos ante notario público te conviertes en el titular de los derechos del juicio que tiene como garantía hipotecaria la propiedad. Con el paso del tiempo, esa cesión de derechos se va a convertir en un inmueble.Además los precios de los inmuebles de venta tradicional hoy en día están por los cielos. No tendrás ganancia ni plusvalía en los próximos años además de que los inmuebles son mucho más pequeños.Si ya encontraste a los expertos en remates, no busques más ya que puedes caer en engaños y perder tiempo y dinero.MUCHO CUIDADO: La mayoría de los anuncios de Internet son de empresas fantasma coludidas con los “portales inmobiliarios”. No caigas en sus engaños.Nosotros te asesoramos de manera profesional y transparente y te enseñamos a reconocer a este tipo de pseudo empresas.Invertir en remates hipotecarios es un negocio totalmente seguro siempre y cuando se revise el expediente jurídico a detalle por expertos en la materia.No hay nada más seguro y que te genere más ganancias que la compra de remates directamente a bancos y recuperadoras.El dinero no está en los tabiques sino en los títulos de propiedad.
¿Cómo se paga un inmueble de remate?
PROCESO DE COMPRAAcudir a una cita en nuestras oficinas para explicarte a detalle el proceso de compra y revisar nuestro inventario con más de 800 inmuebles de recuperación bancaria de diferentes bancos y financieras.1. Firmar acuerdo de confidencialidad (NDA) con $12,000.00 pesos (Doce mil pesos 00/100 M.N.) IVA incluido para iniciar la revisión del expediente jurídico en juzgados, solicitar el certificado de libertad de gravamen en el registro público de la propiedad, la investigación del demandado y la elaboración del Dictamen Jurídico de Viabilidad del inmueble de tu interés.2. Entrega de Generales del Cliente Inversionista; identificación oficial vigente (ambos lados), comprobante de domicilio reciente a nombre del cliente, acta de nacimiento, CURP, formato de generales y Constancia de Situación Fiscal (la podemos tramitar nosotros por $170 pesos).IMPORTANTE: (NO SE PUEDE REGISTRAR AL CLIENTE COMO INVERSIONISTA SI FALTA ALGÚN DOCUMENTO).3. Ingresar al banco una propuesta formal de compra a nombre del cliente, negociar el precio y tratar conseguir algún descuento en el monto de cesión.4. Una vez que el banco admita y autorice la compra, pagar el MONTO TOTAL aceptado a una cuenta concentradora del banco para proceder a la firma de la cesión de derechos (entrega jurídica) ante fedatario público designado por el banco.5. Firmar contrato de prestación de servicios profesionales antes de la firma de la cesión de derechos en la notaría.6. Presentarse en la notaría en la fecha y hora acordada para firmar la escritura de cesión de derechos a favor del inversionista. El inversionista tiene que llevar de $17,000.00 a $26,000.00 pesos en efectivo para pagarle al notario (más IVA en caso de requerir factura por parte del notario).7. Ahí mismo en la notaría. Pagar los Servicios Legales de CIO Legal (Honorarios) para que el despacho pueda continuar con el proceso jurídico hasta lograr la adjudicación, recuperar el inmueble, venderlo a algún tercero o cobrar la deuda total.8. Una vez que la cesión de derechos esté a tu favor, se firma una autorización o mandato judicial de representación para que nuestros abogados se encarguen de terminar el juicio y hacer el desalojo y recuperar el inmueble.A partir de este momento el cliente se reconoce como legítimo propietario de los derechos de cobro con garantía hipotecaria o propiedad ante el juzgado.Los precios de remate publicados incluyen todos los gastos jurídicos y honorarios del despacho hasta la total conclusión del juicio. Los precios pueden variar sin previo aviso. Servicios profesionales no incluyen IVA.El inversionista puede optar por terminar el juicio por su cuenta con sus abogados especialistas en materia civil e inmobiliaria.
¿Cuánto tiempo después de que le pago al banco me hacen la cesión de derechos?A más tardar 7 días hábiles después del pago TOTAL a la institución financiera en lo que el banco autoriza tu proyecto de cesión y te asignan fecha y hora de firma en notaría. Recuerda llevar entre $17,000.00 y $26,000.00 pesos en efectivo (más IVA en caso de requerir factura) para pagarle al notario por el trámite de cesión de derechos.
¿Qué diferencia hay entre un juicio especial hipotecario y un fideicomiso?En un juicio especial hipotecario, existen dos partes, deudor y acreedor. Un banco le presta dinero a una persona (acreditado o deudor) para liquidez o comprar un inmueble y si el acreditado no paga, el banco lo demanda para cobrarse con el inmueble. Estos asuntos se resuelven ante los tribunales de justicia (juzgados) y consta de 10 etapas.Un juicio especial hipotecario tarda mínimo año y medio en resolverse ya que el demandado se puede defender y amparar y alargar el proceso.En los fideicomisos existen 3 partes, fideicomitente (deudor), fideicomisario (acreedor o banco) y fiduciario (administrador).En un fideicomiso, el acreditado / deudor (fideicomitente) ya tiene una propiedad y la deja en garantía de pago a una tercera persona / institución (fiduciario) para garantizar el pago de un crédito de liquidez. Renuncia a todos sus derechos y los transfiere y la propiedad deja de estar a su nombre.Las tasas de interés son mucho más altas que los créditos de vivienda. Ante el incumplimiento de las obligaciones contraídas, es más rápido ejecutar el fideicomiso y lograr la adjudicación por la vía extrajudicial, en una subasta realizada en notaría pública.Estos asuntos suelen resolverse en menos de año y medio gracias a que la intervención de los tribunales de justicia es mínima y a que el deudor (fideicomitente) tiene muy limitada su defensa legal. El proceso es más rápido y sencillo y solo tiene 5 etapas legales.Si el pago no se realiza, se entregará la garantía al fideicomisario (banco o acreedor) quien cobrará mediante la venta y adjudicación de la propiedad en una subasta pública que se realiza ante fedatario (notario) público.
¿Qué me conviene comprar? ¿Remate bancario o un fideicomiso?Derechos fiduciarios ya que se resuelven en menos tiempo que un hipotecario.En un juicio especial hipotecario el demandado tiene derechos de defensa legal como apelaciones y amparos y puede presentar recursos para hacer más largo el proceso y seguir viviendo gratis sin pagar renta ni hipoteca.Los fideicomisos de garantía se resuelven mucho más rápido ya que el deudor aportó los derechos del inmueble a un fideicomiso y renuncia a la propiedad desde el inicio y podemos ejecutar el fideicomiso y adjudicarnos el inmueble en menos de año y medio en un remate en una notaría pública. Además los intereses son mucho más altos.
¿Por qué mi amiga que se dedica a los bienes raíces dice que no compre remates?La mayoría de los “asesores inmobiliarios” ni son profesionales ni están certificados ante la “Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios” AMPI y desconocen por completo el tema de los remates hipotecarios.Creen que los remates inmobiliarios son compraventas cuando en realidad son cesiones de derechos. No te pueden aconsejar en temas jurídicos ni financieros.Antes de pedir su opinión, primero pregunta si es EXPERTO en remates para que no te hagan perder el tiempo ni excelentes oportunidades de inversión que ellos no te pueden ofrecer.MI RECOMENDACIÓN: Adquirir inmuebles en etapa temprana del juicio para conseguir el mejor precio y las mejores ganancias. Sólo debes ser paciente.También le podemos hacer ofrecimientos económicos al demandado para que entregue el inmueble de manera pacífica y lo más pronto posible y evitar años de juicio.
¿Cómo me recomiendas invertir mi dinero?
Diversifica. No pongas todos los huevos en una sola canasta. Si tienes 9 millones no compres un inmueble de 9 millones.
Mejor compra 3 inmuebles de 3 millones cada uno.
RESUMEN: Tú le compras una propiedad a un banco a través de nosotros y nosotros nos encargamos de terminar el juicio, hacer el desalojo y entregarte el inmueble desocupado, subsanado jurídicamente y listo para escriturar.
Los remates hipotecarios ofrecen excelentes oportunidades para hacer negocios muy rentables pero es indispensable contar con asesoría especializada.
Muy pocos abogados realmente saben litigar estos casos.
NOSOTROS
RAZÓN SOCIAL: CIO LEGAL & FINANCIAL ARMOR S. DE R.L. DE C.V.
Somos una firma legal especialista en materia inmobiliaria, financiera, fiscal, civil y mercantil con más de 8 años de experiencia litigando y comercializando cartera hipotecaria en México.
Trabajamos para 8 instituciones financieras (bancos y recuperadoras).
Nuestros servicios profesionales incluyen el análisis del expediente legal en juzgados y registro público de la propiedad.
En CIO LEGAL nuestro principal objetivo es lograr la recuperación y adjudicación del bien inmueble en el menor tiempo posible, sin riesgos, garantizar y proteger la inversión de nuestros inversionistas mediante una asesoría profesional y transparente.
Tenemos más de 800 inmuebles de recuperación bancaria.
Solicita una cita en nuestras oficinas para explicarte a detalle el proceso de compra y aclarar todas tus dudas. Te asesoramos de manera profesional y transparente.
Las grandes mentes aprovechan las grandes oportunidades.
¿Qué tan seguro es comprar una casa de Remate?
Es un negocio totalmente seguro ya que tú le estás comprando una propiedad directamente a un gigante que nunca pierde que se llama banco (institución financiera). El pago es directamente al banco titular de los derechos y la cesión de derechos se hace a tu favor ante notario público.
Invertir en remates hipotecarios es un negocio totalmente seguro siempre y cuando se revise el expediente jurídico a detalle por expertos en la materia antes de pagarle a la institución financiera.
No hay nada más seguro y que te genere más ganancias que la compra de remates directamente a bancos y recuperadoras de cartera.
Solo hay que tener mucho cuidado ya que la mayoría de los anuncios de Internet son de empresas fraudulentas coludidas con los portales inmobiliarios.
Es muy fácil reconocer un anuncio fraudulento:
1. Cuando el precio del inmueble es extremadamente bajo y ridículo. No caigas en engaños.
2. Cuando te piden anticipos a nombre de una persona física o de una empresa que no es el banco o la institución financiera y mucho menos el titular de los derechos.
3. Cuando te niegan rotundamente la revisión de documentos como expediente jurídico y registro público de la propiedad. Cuando te niegan por completo el acceso a la documentación seguro es fraude.
4. Te piden 2 pagos, uno cuando se firme su fraudulento contrato de prestación de servicios profesionales y el otro pago al final, al momento de la entrega física del inmueble.
Es por lógica, mientras no le pagues la totalidad del precio de remate al banco, no eres dueño de nada y este tipo de pseudo empresas solo están estafando gente al por mayor.
Nosotros no cobramos anticipos, únicamente cobramos $12,000.00 pesos del dictamen jurídico de viabilidad que contiene toda la información del juicio desde su comienzo hasta este momento.
¿Qué pasa si compro una casa en remate?
Harás una excelente inversión. La cesión de derechos que te otorga el banco ante notario público, tarde o temprano se va a materializar en mucho más dinero o en una propiedad, solo es cuestión de tiempo.
Puedes encontrar inmuebles hasta en la cuarta parte de su valor comercial, dependiendo de la etapa jurídica en la que se encuentre.
¿Qué tan recomendable es comprar casas de remate bancario?
Totalmente recomendable siempre y cuando se revise el asunto a detalle antes de la adquisición.
El negocio de los remates bancarios, más que inmobiliario es un negocio financiero, es para hacer crecer tu capital sin riesgos.
Es la forma más rápida y segura de hacer riqueza.
¿Cómo saber si una casa de remate es legal?
En la revisión del expediente judicial se confirma la etapa legal actual y el monto de la deuda. Nos cerciorarnos de que el demandado haya sido bien emplazado (bien notificado a juicio), que la deuda sea más alta que el precio de remate, que el demandado no tenga otros acreedores, pensiones alimentarias, embargos, demandas laborales o problemas con el SAT.
Además de revisar a detalle el expediente jurídico directamente en juzgados, cotejamos esta información con el Registro Público de la Propiedad (RPP) en donde verificamos que el inmueble se encuentre como garantía hipotecaria, que la hipoteca esté inscrita en primer lugar y grado y que no tenga más gravámenes. Que esté limpio el folio.
Esta información confirmará si es un asunto viable y sano que te conviene adquirir. Nuestro despacho te cobra $12,000.00 pesos por este trámite incluyendo el Certificado de Libertad de Gravámenes y la emisión del dictamen jurídico de viabilidad.
¿Cuánto tiempo tardan en entregar una casa de remate bancario?
Depende de la propiedad que hayas elegido (del estatus jurídico de cada asunto) y de la defensa legal del demandado.
Un juicio especial hipotecario en promedio tarda 2.8 años desde la presentación de la demanda hasta la toma de posesión y adjudicación del inmueble.
Si elegiste un inmueble en una etapa temprana del juicio (derechos litigiosos o de cobro), emplazamiento por ejemplo, tardaría de 2 a 3 años aprox. Si no hay defensa legal el proceso avanza mucho más rápido. Los precios de estos asuntos son muy baratos. El banco literal te lo va a regalar. Por eso se llaman remates bancarios.
La ventaja de comprar derechos de cobro o litigiosos con garantía hipotecaria es que la deuda crece cada día a tu favor, los intereses no se detienen, siguen aumentando a favor del inversionista y provocan que el deudor no pueda pagar su deuda y se termina adjudicando el inmueble a favor del cliente / inversionista.
Si elegiste un inmueble jurídicamente muy avanzado el precio se eleva pero el tiempo de entrega se reduce.
Lo ideal es comprar derechos litigiosos o de cobro para que la utilidad sea mucho mayor. Recuerda que es un negocio más financiero que inmobiliario.
El tiempo de entrega también depende de la defensa legal del demandado. Si se ampara puede alargar el proceso.
Algo que tenemos a nuestro favor es que en la actualidad los jueces federales solicitan una fianza monetaria (mediante billete de depósito) como garantía del recurso de amparo por el tiempo que le quita a la parte actora del juicio (demandante o banco).
Cuando se pierde el amparo, se ejecuta la garantía monetaria y pasa al patrimonio de la parte actora. Por eso los demandados ya no se amparan por cualquier motivo porque les cuesta mucho dinero y ningún amparo hará que ganen el juicio, lo único que ganarían sería tiempo. Solo liquidando el monto TOTAL de su deuda podrían recuperar el inmueble.
La mayoría de los demandados no quieren problemas ni escándalos y se evitan la pena de ser desalojados y entregan el inmueble de manera pacífica y voluntaria mediante una dación en pago o un arreglo económico.
Si te toca la suerte podrías recibir el inmueble a los pocos días de tener la cesión de derechos a tu favor llegando a un acuerdo económico con el deudor.
¿Cómo funciona el remate hipotecario?
Más que inmobiliario, es un negocio financiero, para hacer crecer tu capital, para multiplicar tu dinero, ya que le compras inmuebles a instituciones financieras pero a precios muy por debajo de su valor comercial y es un negocio totalmente seguro porque existe una garantía hipotecaria que es el inmueble, así que solo hay dos finales y son buenos para el inversionista, o cobras el total de la deuda o te adjudicas la propiedad.
Durante casi todo el proceso el demandado tiene el derecho al tanto, derecho a pagar su deuda y recuperar el inmueble.
Si tu adquieres la cesión de derechos de cobro y el deudor, consigue el dinero, se recupera y te paga, recuperarías el monto invertido más la diferencia del precio de compra contra el monto de la deuda más todos los intereses que se hayan generado con el paso del tiempo.
Recuerda que cuando le compras el asunto al banco, ahora tú te conviertes en el banco y ahora el deudor ya te debe dinero a ti y el deudor tiene 2 opciones: O te paga el monto total de la deuda o te cobras con la garantía hipotecaria (la propiedad).
Aquí el factor no es riesgo, es tiempo, ya que tarde o temprano esa cesión de derechos que le compraste al banco se va a materializar en mucho más dinero o en una propiedad.
¿Cómo saber si un remate bancario es real?
El dictamen jurídico de viabilidad y la revisión del expediente jurídico van a determinar si el asunto es viable y conveniente.
Lamentablemente la mayoría de los anuncios en Internet son de empresas fraudulentas pero es muy fácil reconocerlas. Te niegan el acceso al expediente jurídico del inmueble, te piden anticipos muy fuertes (arriba de $100,000.00 pesos), los precios de los inmuebles son ridículamente bajos, no permiten que tu abogado revise el expediente en tribunales y el pago que te piden no va a una cuenta concentradora del banco titular de los derechos sino a nombre de una persona física o a nombre de una pseudo empresa.
Por ningún motivo te tienen que negar la revisión del expediente jurídico y mucho menos cobrarte cantidades tan altas o condicionarte.
Nosotros no cobramos anticipos y le mostramos al inversionista todos los documentos del inmueble. Solo les recomendamos pagar para actualizar el certificado de libertad de gravámenes para confirmar que la hipoteca sigue inscrita en primer lugar y grado y que no haya otros acreedores preferentes.
Nuestra recomendación es pagarle a un abogado litigante experto especialista en materia civil e inmobiliaria para que haga la revisión completa del asunto.
En el caso de que el inversionista no cuente con un abogado en la materia, nuestro despacho cobra $12,000.00 pesos por elaborar un dictamen jurídico de viabilidad en donde se resume toda la información del juicio desde el inicio y se determina la viabilidad del asunto para ver si al inversionista le conviene adquirirlo.
Nosotros verificamos la viabilidad jurídica de cada asunto antes de ponerlo en venta. Las mejores propiedades de remate bancario las encuentras en www.RematesHipotecarios.mx
¿Cómo puedo evitar fraudes en remates bancarios?
Revisando a detalle todo el expediente jurídico del inmueble directamente en tribunales por un experto en la materia y tramitando ante el registro público un certificado de libertad de gravámenes para confirmar que la hipoteca sigue inscrita en primer lugar y grado y que no hay otros acreedores preferentes y haciendo una búsqueda judicial del deudor y su cónyuge para ver que no tenga otros juicios activos y saber contra quien nos estamos enfrentando.
Nosotros te asesoramos y te enseñamos a reconocer empresas fraudulentas. Los portales inmobiliarios están coludidos con este tipo de empresas defraudadoras ya que permiten que estos estafadores publiquen en sus portales estas falsas oportunidades.
¿Cómo se compra una casa en remate bancario?
Después de revisar todos los documentos del inmueble, se ingresa una propuesta formal de compra a nombre del inversionista y una vez que el banco admita y autorice la compra, emitirá una carta aceptación con los datos del inmueble, precio aceptado y el número de cuenta concentradora del banco titular de los derechos para que se le haga el pago total y se pueda proceder a la firma de cesión de derechos (entrega jurídica) ante fedatario público designado por el banco.
Mientras no se pague el precio total de cesión al banco, no se puede hacer la cesión de derechos.
Presentarse en la notaría en la fecha y hora acordada para la firma de cesión de derechos a favor del inversionista. El inversionista tiene que cubrir con los gastos que se generen por el trámite de cesión ante notario público (alrededor de $20,000.00 pesos.).
Ahí mismo en la notaría, también se tienen que pagar al despacho jurídico todos los gastos jurídicos, honorarios del despacho y comisiones para que el despacho pueda continuar con el proceso jurídico hasta lograr la adjudicación, recuperación del inmueble, venderlo a algún tercero o cobrar la deuda total.
Una vez que la cesión de derechos este a favor del inversionista, se firma una autorización o mandato judicial de representación para que nuestros abogados se encarguen de terminar el juicio y recuperar el inmueble.
A partir de ese momento se reconoce al cliente como legítimo propietario lo de los derechos de cobro con garantía hipotecaria o propiedad ante el juzgado.
Los precios de remate publicados incluyen todos los gastos jurídicos, honorarios del despacho y comisiones hasta la total conclusión del juicio. No incluyen gastos de ejecución o lanzamiento (desalojo) ni gastos notariales.
El inversionista también puede optar por terminar el juicio por su cuenta con sus abogados especialistas. En este caso, se descontarán los honorarios jurídicos y el cliente pagará únicamente la comisión de intermediación.
¿Cuál es la diferencia entre un remate bancario y un fideicomiso en garantía?
A diferencia de los Juicios Especiales Hipotecarios, en los Fideicomisos de garantía el procedimiento de adjudicación del inmueble es más rápido. Se transmiten derechos de crédito y obligaciones fideicomisarias.
Se inicia el procedimiento de enajenación extrajudicial de inmuebles aportados al patrimonio fideicomitido por medio de un fedatario público (Notario).
La institución fiduciaria da la instrucción a la notaría para que realice el requerimiento de pago. Ante el incumplimiento, el fiduciario requiere al depositario (deudor) que entregue la posesión del inmueble aportado al fideicomiso. En los últimos años, las financieras han implementado estrategias para agilizar estos procedimientos, firmando convenios de mediación que les permiten ejecutar directamente la vía de apremio y tomar posesión del inmueble en cuestión de meses.
En los Contratos de Préstamo con Garantía Hipotecaria (CPGH) intervienen únicamente dos partes: el deudor y el acreedor (institución bancaria o financiera). Mediante este contrato, el deudor se obliga a pagar una cantidad determinada dentro de un plazo previamente establecido, otorgando como garantía un inmueble.
La propiedad permanece a nombre del deudor; no obstante, se inscribe como “hipotecada” ante el Registro Público de la Propiedad.
La finalidad de este tipo de financiamiento es cubrir el pago del inmueble. Una vez que el deudor liquida en su totalidad el adeudo, la hipoteca se cancela y el inmueble queda libre de gravamen.
El incumplimiento de pago de un crédito hipotecario se resuelve en procesos judiciales ante los tribunales de justicia que constan de 9 etapas legales.
Estos procesos (hipotecarios) legales tardan mínimo 2 años en resolverse, depende de factores como la defensa legal del deudor o demandado.
Por otro lado, en los Fideicomisos existen 3 partes:
Fideicomitente (Deudor), Fideicomisario (Acreedor o institución financiera) y Fiduciario (Administrador).
El fideicomitente solicita una línea de crédito y ofrece una propiedad en garantía, transfiriendo sus derechos al fiduciario, la propiedad sale del patrimonio del deudor y deja de estar a su nombre, a cambio de que se cumpla con el pago al Fideicomisario (Banco o Acreedor).
El Fideicomitente o Deudor en la mayoría de los casos tiene permitido vivir en la propiedad aunque ya no esté a su nombre y podrá utilizar el dinero prestado para los propósitos que necesite.
De acuerdo al contrato, el Fiduciario o administrador, devolverá la propiedad, una vez que el Fideicomitente haya cubierto por completo su deuda en el plazo acordado al Fideicomisario y se revierte el Fideicomiso.
En caso de incumplimiento por parte del fideicomitente o deudor, estos conflictos se resuelven en procesos más rápidos y sencillos que solo tienen 5 etapas legales, ya que su desarrollo depende en mayor medida de organismos menos tardados y burocráticos y con una intervención limitada de los tribunales de justicia.
Si el pago no fuera realizado, el Fiduciario hará efectiva la garantía en favor del acreedor o fideicomisario, quien podrá cobrar el adeudo mediante la adjudicación de la propiedad o a través de la venta del inmueble mediante subasta que se realiza ante fedatario público (notario).
Ahora solo quedaría pendiente que el deudor entregue la propiedad, por lo que se le solicita a un juez para que a su vez requiera al deudor la entrega del inmueble.
Es por eso que los Fideicomisos en Garantía suelen resolverse de 3 a 18 meses, gracias a que la intervención de los tribunales de justicia es mínima y las posibilidades de defensa legal del deudor se encuentran considerablemente limitadas.
En resumen un fideicomiso de garantía Inmobiliaria ofrece a las instituciones financieras un mayor dinamismo en la recuperación de recursos, certidumbre total en el cumplimiento del pago, seguridad jurídica total ya que la propiedad garantiza el préstamo en su totalidad y permite una resolución ágil y eficiente de los conflictos legales.
Es importante considerar que son pocos los abogados con el conocimiento y la experiencia necesarios para ejecutar y litigar adecuadamente este tipo de asuntos.
Los fideicomisos representan una alternativa con amplias posibilidades para estructurar negocios más rentables y seguros pero es indispensable contar con asesoría especializada.
Los Fideicomisos se encuentran regulados en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, Capítulo V, Sección Primera del artículo 381 al 407.
Asesoría gratuita. WhatsApp: 56 3541-1424 y 56 6273-4418.
¿Cuál es el riesgo de comprar un remate bancario?
El mayor riesgo es caer en estas pseudo empresas fraudulentas que piden grandes anticipos y no permiten revisar el expediente jurídico del asunto que se está comprando.
En la revisión del expediente judicial se confirma la etapa legal actual y el monto de la deuda. Nos cerciorarnos de que el demandado haya sido bien emplazado (bien notificado a juicio), que la deuda sea alta, que el demandado no tenga otros acreedores, pensiones alimentarias, embargos, demandas laborales o problemas con el SAT.
Además de revisar a detalle el expediente jurídico directamente en juzgados, cotejamos esta información con el Registro Público de la Propiedad (RPP) en donde verificamos que el inmueble se encuentre como garantía hipotecaria, que la hipoteca esté inscrita en primer lugar y grado y que no tenga más gravámenes.
Esta información confirmará si es un asunto viable y sano que te conviene adquirir. Nuestro despacho te cobra $12,000.00 pesos por este trámite incluyendo el Certificado de Libertad de Gravamen y la emisión del dictamen jurídico.
¿Qué datos te piden cuando te estafan?
Tus generales, copia de identificación y te piden llenar un formato de generales que según esto la notaría los solicita. Lo más importante es no dar anticipos y mucho menos a nombre de una persona física o a nombre de una empresa patito.
El banco no pide anticipos, no le conviene apartar los inmuebles porque se desplazan muy rápido.
Si vas a dar alguna cantidad, tiene que ser a nombre del titular de los derechos que puede ser un banco, una recuperadora de cartera, financiera, fondo de inversión, sofom o a nombre de una persona física pero esta información se revisa directamente en los tribunales.
También te dicen que se tiene que firmar un contrato de prestación de servicios incluso te llevan a una notaría para firmarlo. Eso no te protege, el notario no va a reclamarles cuando te estafen.
¿Dónde se publican las propiedades en remate?
Si son remates judiciales son subastas públicas en los juzgados. Estos remates son más que nada para los inversionistas que busquen adjudicarse un inmueble para quedárselo ya que los tiempos de entrega son de 4 a 12 meses máximo.
Los bancos se recargan en despachos externos como nosotros para comercializar sus inmuebles.
En nuestra página de Internet podrás encontrar las mejores oportunidades de recuperación bancaria: www.RematesHipotecarios.mx
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